O mercado imobiliário, especialmente o de loteamentos, movimenta um volume significativo de transações e, com ele, surgem diversas cláusulas contratuais que merecem atenção. Entre elas, a cobrança de “taxas de transferência” ou “de cessão de direitos” tem sido objeto de crescente questionamento e de decisões judiciais que reforçam a proteção do consumidor. Nosso escritório tem acompanhado de perto essa questão, atuando em casos que ilustram a abusividade de tais práticas.
A Questão da Taxa de Transferência em Loteamentos
A “taxa de transferência” é um valor exigido por incorporadoras ou loteadoras quando o adquirente original de um terreno decide vendê-lo a um terceiro antes da conclusão do contrato ou da quitação total. A justificativa apresentada por essas empresas, em geral, é a de cobrir custos administrativos e operacionais decorrentes da alteração da titularidade do contrato.
No entanto, a prática tem sido amplamente contestada por consumidores e, consequentemente, analisada por diversas instâncias do Poder Judiciário. O cerne da discussão reside na ausência de uma contrapartida real e proporcional ao valor cobrado, bem como na natureza rotineira e inerente à atividade da própria empresa.
O Entendimento Jurídico: Proteção do Consumidor e Abusividade
A relação entre o comprador de um lote e a loteadora é claramente uma relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Este diploma legal estabelece princípios fundamentais como a boa-fé, a equidade e a proteção contra cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.
A tese jurídica predominante, e que tem sido acolhida pelos tribunais, é a de que a cobrança dessa taxa é abusiva por diversos motivos:
- Ausência de Serviço Efetivo: Muitas vezes, o “serviço” prestado pela loteadora para formalizar a transferência resume-se a um mero trâmite burocrático, como a impressão de formulários padronizados e a coleta de assinaturas. Tais atividades são consideradas rotineiras e já deveriam estar embutidas nos custos operacionais da empresa, não justificando uma cobrança adicional e específica.
- Custos Não Comprovados: As empresas raramente conseguem demonstrar de forma clara e detalhada os custos administrativos e operacionais que justificariam a cobrança da taxa. A simples alegação de despesas não é suficiente para validar a exigência.
- Desvantagem Exagerada ao Consumidor: A imposição de uma taxa sem uma contraprestação clara e justa coloca o consumidor em uma posição de desvantagem excessiva, violando o artigo 51, inciso IV, e § 1º, inciso III, do CDC.
- Livre Transferência de Direitos: A Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, em seu artigo 31, § 1º, prevê que os compromissos de compra e venda de lotes podem ser cedidos por simples trespasse e independentemente da anuência do loteador. Embora a anuência seja prática comum para a formalização, a lei não condiciona a cessão a uma nova cobrança.
A Posição dos Tribunais
O entendimento pela abusividade da taxa de transferência tem sido reiterado por diversos Tribunais de Justiça do país. Recentemente, o Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul (TJMS), por meio de sua 1ª Turma Recursal Mista, reafirmou essa posição em um recurso inominado.
Na ocasião, a decisão destacou que a “taxa de transferência” ou “de cessão de direitos” é nula por manifesta abusividade, uma vez que remunera uma atividade administrativa que já compõe a rotina do serviço prestado pela incorporadora, sem converter-se em qualquer comodidade ou benefício ao consumidor. A corte enfatizou que os custos administrativos para a transferência de titularidade, além de não comprovados, são rotineiros para qualquer incorporadora ou construtora.
Adicionalmente, a decisão do TJMS, alinhando-se a um entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reforçou que a restituição dos valores indevidamente pagos pode ocorrer na forma dobrada, conforme o parágrafo único do artigo 42 do CDC. Isso ocorre quando a cobrança indevida configura uma conduta contrária à boa-fé objetiva, independentemente da intenção subjetiva do fornecedor.
Nossa Atuação e as Implicações para o Consumidor
Nosso escritório tem se dedicado a defender os direitos dos consumidores que se veem diante de cobranças indevidas como a taxa de transferência. Por meio de uma análise detalhada dos contratos e da legislação aplicável, buscamos demonstrar a abusividade dessas cláusulas e garantir a restituição dos valores pagos. A consistência das decisões judiciais favoráveis aos consumidores reforça a importância de questionar práticas que não encontram respaldo legal ou que geram desequilíbrio na relação contratual.
Essas decisões judiciais representam um avanço significativo na proteção do consumidor no mercado imobiliário, servindo como um alerta para as empresas sobre a necessidade de adequar suas práticas contratuais à legislação vigente e aos princípios da boa-fé. Para o consumidor, a mensagem é clara: é fundamental estar atento às cláusulas contratuais e buscar orientação jurídica quando houver dúvidas sobre a legalidade de cobranças, garantindo assim a defesa de seus direitos e a justa aplicação da lei.
Autos n. 0800275-30.2021.8.12.0046
